買い替え作戦で理想の住まいに到達するのであれば、まず考えなければならないのは「いかにスムーズに売るか」ということです。
つまり「売りやすい家」を買っておくことです。 売りやすい家は、住まいとしての条件がよいことと資産価値のある物件であることです。
理想的な家は値段が高いので、入手できません。 そこで次の二点を重点項目に選んでおきます。
まず、交通の便がよいこと、一戸建ての場合の敷地は100㎡以上あることです。 売りやすい家の条件は交通の便がよいことで、その他は多少難があっても駅から徒歩10分以内なら売れ足は早くなります。
他の章でもふれたとおりです。 たとえば、即日完売するマンションの条件も、駅からの徒歩時間が7～10分となっていました。
だから、まず交通の便を第1にします。 敷地の広さは、買う人の立場になって決めます。
もしそこに永住するとすれば、建て替えも考えるでしょう。 そうすると100㎡程度は最低必要です。

また100㎡以上ないと、建て替えのときJ宅金融公庫の融資も受けられません。 きれいに住むことですが、それには日常の手入れが大切で、アメリカ人なみにペンキ塗りなどをまめに実行し、老朽化させないことです。
また建物だけでなく、庭も手入れをよくし、見栄えをよくしておきます。 さらに売りに出すときは、多少お金をかけてもよいと思います。
100万円かけて予定価格より200万円高く売れば、100万円得をしたことになります。 転売のタイミングも大切です。
あまり古くなりすぎても売りにくくなります。 マンションは5年～10年の間が売りどきといわれますが、一戸建てでも建物の価格を見込んで売るには、10年からせいぜい15年くらいまででしょう。
それも手入れをしながら住んだとして。 手入れが悪く、しかも安請負の家ですと、15年から16年もすると実にみすぼらしくなります。
ただし、土地の価格がなんらかのはっきりした条件によって値上りが確実な場合は別です。 たとえば駅ができるとか、道路が開通するなどで、あと5年で3～5割アップ、二倍になるといった状況なら建物は20年経過してもかまいません。
その場合は、建物分は当てにせず、土地を売るつもりでよいわけで買うほうもその目的でやってきます。 中古住宅の章でもふれましたが、一戸建てを買う人は、建物より土地の良否に左右されますから、土地価格がアップする場合は待ちます。
不動産業者にしろ、買う人にしろ、下調べの段階でいわゆる聞き込みをするかもしれません。 そのときあなたの評判がよいと、買うほうも安心ですし、高く売れることにもつながります。
中古住宅の項で「売る理由を調べること」といいましたが、それと関連します。 近所で評判が悪いということは、その近隣にむずかしい、いやな人がいることにもなるからです。

もっといえば、もし近所に売りに出す人がいれば、その人と話し合って、「このあたり高くなった」といううわさを、意図的につくり出すのも手です。 マンションの場合は特に必要ですし、また協力も得やすく可能です。
ローンで購入しているのが一般的ですから、売るときはほとんど残債があります。 原則として一括返済し、抵当権を抹消してきれいな状態にしてから売ります。
ただ一括返済する一時金に苦労しますが、買い主から受け取る手付金、あるいは中間金（内金）を充当する方法があります。 手付金は価格の10％程度ですから、これでは不足というケースもありましょう。
その場合は内金として手付金より多い額をもらい、残債処理に当てましょう。 この内金については、買い主に事情を話せば用意してくれます。
というのは買い主としても、早くすっきりした形にしてもらいたいからです。 民間金融機関に買い替えローンがあります。

現在の家が売れるまでの間、つまり「つなぎ資金」として融資してくれるものです。 借りて残債処理に当て、売れてから返済するという方法です。
通常6カ月の返済期間になっていますが、現在の家の担保価格の範囲内なら貸してくれます。 融資条件は金融機関によって多少異なりますが、たとえば都市銀行の場合、年利3.0％前後、返済期間最長1年となっています。
残債を買い手に引き継ぎ、肩代りしてもらえばいちばんラクです。 原則として認められませんが、例外として、J宅金融公庫の場合に認められることもあります。
また公団住宅の中古の場合、権利譲渡といって、一定条件を備えていれば引き継ぎを認められます。 売りやすい物件です。
現在住んでいる家を売却しなければなりませんが、不動産業者に依頼すると「仲介手数料」が必要です。 新居への引っ越し代は、距離や荷物の量、また業者によってもちがってきますが、少なくとも一〇万円～15万円くらいは予定しておきましょう。
また改装して売る場合は、その費用も予定しておかなければなりません。 売却代金は高額ですから、所得税がどうなるか気になるところです。
「自己の居住していた住宅」を売った場合は、「居住用財産の譲渡所得」になりますが、は譲渡益に対して3000万円の控除があり、それほど高額の税金がかかる基本的には建て替えがよいと私は思います。 というのは、これまで培ってきた近所づきあい、子供にとっては友だちなど、無形のいわばコミュニティ財産を継続できるからです。
また「住めば都」のたとえのごとく、なじんだ環境は捨てがたいものです。 建て替えてグレードァップできる敷地の広さがあれば、同じ場所に住み続けるほうが精神的にも安心感があります。
特に子供にとっては、気の合った友だちを捨てての転居は感心しません。 幼稚園か小学校二年生くらいまでなら、すぐに新しい友だちができますが、小学校高学年から中学生になると、なかなか気の合う友だちができず、原因で登校拒否にもなりかねません。

以上のようなマイナス面もあるのが買い替えで、できれば建て替えにしてはどうでしょう。 ただし、敷地が狭く、建て替えても現在の不満は解消できないという場合、あるいは近所づきあいに疲れ果てたというような好ましくない人間関係がある、またマンションから一戸建てへの場合ももちろんー転居で買い替えです。
たとえば古い住宅ですと、用途地域の指定替えがあった、建築基準法が改正されていたで、建て替えても希望する家が建たないことがあります。 特に前面道路が狭い場合は、建てにくいケースが多いので注意が必要です。
こういう場合は、新天地を求めての買い替えになります。 売りと買いを同じ業者に任せる方法があります。
あり、しかも仲介をメイン業務にしている業者に頼みましょう。 依頼法は「中古住宅」の項でふれたように、専任媒介で頼みます。
一般的に起こりやすい現象ですが、買いのほうはすぐに決まりますが、売りが遅れます。 理想は売りが先行し、引き続いて購入が決まることです。
売りが遅れた場合は、購入資金が不足するという問題が起こります。 そのギャップを埋めるローンに「買い替えローン」があります。
別名「つなぎ融資」といわれるように、古い家が売れるまでの短期融資で、売れたらその代金で返済するわけです。 できればそんな面倒なローンは組みたくないわけです。
このタイミングを合わせる1つの手買い替えに決定したら、1日も早く現在住んでいる家を売却する方法を工夫しなければなりません。

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